Le plan cadastral

Nous allons voir dans cet article l’essentiel à savoir sur le plan cadastral : ce que c’est, son rôle, comment on l’obtient, ses principales différences avec le plan de bornage ou avec le plan de masse.

Obtenir un extrait de plan cadastral en France de nos jours n’est plus si compliqué. Même en ligne et juste en quelques clics, vous pouvez recevoir toutes les informations liées à une parcelle de terrain, dans toutes les Communes françaises. Parmi tous les éléments qui composent le Cadastre, le plan cadastral est l’un des plus importants. Pourtant, que savez-vous exactement d’un plan cadastral ?

Avoir l’idée d’aller consulter le plan cadastral n’est peut-être pas la première chose qui vous vient à l’esprit lorsque vous avez un projet d’achat de bien immobilier. Pour beaucoup, la lecture de ce plan ressemble souvent à du Chinois. Très souvent, de nombreuses personnes préfèrent se faire accompagner, soit par un expert immobilier, soit par un géomètre expert, ou par tout autre spécialiste capable de comprendre et d’interpréter tous les éléments d’un plan cadastral.

Dans l’article d’aujourd’hui, je vais vous partager ma modeste expérience de ce document qui joue un rôle capital dans l’immobilier et dans le Cadastre en particulier. Nous allons voir ensemble : Qui élabore un plan cadastral, qui peut le consulter, à quoi sert vraiment un plan cadastral, quelle est son utilité, Etc.

C’est dire que si vous êtes totalement néophyte sur le sujet, alors cet article est fait pour vous !

Définition d’un plan cadastral

De manière simplifiée, un plan cadastral est un document (ou une carte) qui montre le découpage d’une commune ou d’une circonscription foncière. C’est une représentation schématique (ou graphique) des parcelles de terrain indiquant l’occupation du sol, généralement le territoire de toute la commune (ou d’un grand territoire détenu en copropriété). Il constitue, avec d’autres documents (matrice cadastrale et les différents registres), un des documents fondamentaux du Cadastre.

On parle de « Plan » parce qu’il s’agit de faire une lecture sur une carte, avec une orientation, des légendes, une échelle, etc. On parle également de « Cadastre » parce que le Cadastre est chargé d’identifier et de répertorier toutes les propriétés foncières (bâties et non bâties, occupées et non occupées).

Sur un plan cadastral, vous verrez généralement une grande parcelle de terrain subdivisée en lots (ou parcelles cadastrales), les limites et la forme de chaque lot, sa superficie, et bien sûr le numéro de chaque parcelle. Vous verrez également (selon les plans) les routes, les espaces verts, les cours d’eau, etc.

C’est Napoléon Bonaparte qui mît sur pied le Cadastre dans les années 1807, lorsqu’il voulait recenser toutes les propriétés foncières des différentes Communes de la France, chaque Commune avec son propre plan. C’était précisément dans le but de dispenser les impôts fonciers comme la taxe d’habitation qu’il initia ce projet. Depuis lors, le Cadastre est devenu un document administratif, et on s’en sert encore aujourd’hui pour identifier facilement une propriété immobilière dans une Commune afin d’établir l’assiette fiscale.

Un plan cadastral doit faire l’objet des mises à jour régulières, notamment lorsqu’il y a des transactions immobilières entre différents propriétaires. C’est dire qu’un plan cadastral peut se modifier, et ce sont généralement les géomètres-cadastreurs qui se chargent de toutes ces mises à jour. Egalement, ce sont les géomètres-cadastreurs qui établissent un plan cadastral. D’autres techniciens peuvent intervenir dans l’établissement d’un plan cadastral, comme les cartographes, les urbanistes, etc.

Quelles sont les principales différences entre plan de bornage et plan cadastral ?

De très nombreuses personnes confondent encore ces deux types de plan, bien qu’ils soient tous liés au foncier.

Le plan de bornage montre une matérialisation physique des limites d’une ou de plusieurs parcelles de terrain (appartenant à une personne physique ou à une personne morale), tandis qu’un plan cadastral peut couvrir de très grands espaces de terrains. Un plan de bornage vous est très souvent remis par un géomètre expert à la suite d’une opération de bornage de terrain. Ce plan donne de plus grandes précisions (très souvent au millimètre près), par rapport au plan cadastral qui, est moins précis.

On se sert du plan cadastral pour déterminer l’assiette fiscale des impôts, pourtant le plan de bornage sert plus précisément à représenter les limites et la superficie d’une parcelle de terrain.

Un plan de masse est-il un plan cadastral ?

Ces deux types de plan se ressemblent et vous pouvez facilement les confondre. Les deux types de plans montrent les limites des parcelles et l’emprise au sol des constructions. Cependant, il est important de comprendre les différences fondamentales entre eux. En effet, le plan cadastral a une nature fiscale, alors que le plan de masse ne l’est pas.

Les deux types de plan montrent des lotissements sur une maquette, chaque parcelle portant un numéro et d’autres informations. Cependant, le plan de masse vous sera beaucoup plus utile lorsque vous devez introduire la demande d’obtention d’un permis de bâtir (ou autorisation de construire) auprès des autorités communales. C’est avec le plan de masse (en pièce jointe à votre demande d’autorisation de construire) que les experts de la Commune analyseront la conformité de votre projet par rapport aux règles de constructions exigées dans votre localité.

Pour mieux comprendre la différence entre un plan de masse et un plan cadastral, vous remarquerez que, lors de leur lecture, seul le plan de masse montre l’altimétrie du terrain ainsi que les principaux aménagements.

Parce qu’un plan de masse est généralement dressé sur demande, il montre en détail l’état réel du terrain au moment de son établissement. Il montre également tous les détails relatifs à la propriété sollicitée, en reprenant souvent les références du plan cadastral. Pourtant, un plan cadastral peut ne pas montrer l’état du terrain en temps réel, compte tenu du délai des mises à jour et de l’évolution du terrain dans le temps (on dit dans ce cas qu’il est obsolète). Aussi, le plan cadastral ne montre généralement pas tous les détails d’informations des parcelles à un moment précis. Il doit régulièrement être mis à jour par la DGFiP (Direction Générale des Finances Publiques).

Contrairement au plan cadastral qui est obtenu sur demande, le plan de masse doit être dressé après des levers topographiques sur le terrain par un géomètre-cadastreur.

Quel est le rôle d’un plan cadastral ?

De l’explication que nous avons vu du plan cadastral, nous pouvons en déduire logiquement son rôle. Il peut servir à différents niveaux :

1. Pour l’administration :

Pour l’administration, le plan cadastral est un document très important (lorsqu’on le combine bien entendu, avec la documentation littérale). Il permet de :

• Etablir les impôts locaux (calculer la taxe d’habitation et la taxe foncière) ;
• Recenser les biens immobiliers des propriétaires (résidents ou non) de la commune ;
• Evaluer la valeur locative cadastrale des biens immobiliers d’une Commune ;
• Faire une traçabilité des occupants précédents et actuels d’une propriété ;
• Montrer les limites, la forme, le numéro du lot, la superficie d’une parcelle de terrain dans la Commune ;
• Recenser les parcelles non occupées ;

Etc.

• Pour les habitants et les particuliers :

Il aide à :

• Consulter les informations fiscales :

Si vous constatez des incohérences entre le montant qui vous est alloué par les impôts fonciers dans votre avis d’imposition et le montant inscrit dans le plan cadastral, vous pouvez revendiquer vos droits.

• L’achat d’un bien immobilier :

Le plan cadastral est d’une importance capitale pour toute personne désirant acquérir un bien immobilier. Si vous avez trouvé un bien immobilier en vente et que cela vous intéresse, vous pouvez demander un extrait du plan cadastral. En effet, c’est lui qui vous fournira des informations sur l’occupation ou non de ladite parcelle, et éventuellement de son (ou ses) propriétaire(s).

• Connaître les limites réelles d’une parcelle :

Lorsque vous voulez engager des travaux de construction ou d’occupation du sol, c’est grâce au plan cadastral que vous allez respecter les limites de votre parcelle. Bien entendu, un Géomètre expert pourra vous aider à bien délimiter votre parcelle, ou retrouver les bornes existantes au cas où on n’en retrouverait pas.

De tout ce qui en découle, nous pouvons comprendre que le plan cadastral ayant une valeur fiscale, c’est le seul document présenté auprès des autorités communales, que vous pouvez utiliser pour prouver à qui de droit, les limites incontestables de votre parcelle de terrain.

Qui peut consulter un plan cadastral ?

Contrairement à ce que tout le monde pense, un plan cadastral est consultable par tout le monde. Nous avons dit plus haut que le Cadastre est composé de plusieurs éléments. Certains (la matrice cadastrale particulièrement) ne sont pas consultable par tout le monde, car ils contiennent des informations administratives, notamment sur les différents propriétaires qui ont eu à occuper une parcelle bien précise, ainsi que d’autres informations très précieuses et privées.

Cependant, tout le monde (que vous soyez professionnel ou non, propriétaire ou non) peut consulter le plan cadastral d’une Commune. Mais vous ne savez pas comment bien vous y prendre, vous pouvez vous faire accompagner par un expert du domaine immobilier.

Des extraits du plan cadastral vous seront remis sous format A4 ou A3. Selon les cas, d’autres formats peuvent être nécessaires (A2, A1 et A0).

Voici comment procéder pour consulter un plan cadastral :

• Faire une demande en ligne :

C’est la méthode la plus utilisée de nos jours, depuis le développement d’Internet. Depuis le confort de votre maison et sans vous déplacer, vous pouvez faire une simple demande et obtenir toutes les informations que vous souhaitez sur un extrait de plan cadastral. Si besoin, voici une adresse à laquelle vous devez faire votre demande en France : https://www.cadastre.gouv.fr.

Il est possible de consulter gratuitement un extrait de plan cadastral en ligne sur le site mentionné ci-dessus. Lorsque vous y êtes, entrez simplement le numéro, l’adresse, et toutes les références de la parcelle sollicitée.

• Vous rendre dans centre des impôts fonciers de votre Commune :

Si vous le pouvez, rendez-vous dans votre Commune et dirigez-vous vers le service des impôts fonciers, puis demandez à obtenir un plan cadastral, précisément sur la parcelle sollicitée. On pourra vous demander de rédiger une demande d’obtention du plan cadastral.

Quel que soit la méthode utilisée pour votre demande, vous allez recevoir un plan cadastral qui donne les informations relatives à la parcelle ciblée. Cependant, il est important de noter que les informations données dépendent du demandeur. Seuls les propriétaires ont le droit de recevoir toutes les informations concernant leurs parcelles.

Selon les Communes, l’établissement d’un plan cadastral peut être payant, et le prix dépend de la nature des informations sollicitées. Il est possible d’effectuer le paiement en ligne, et vous pouvez recevoir vos extraits de plans cadastraux sous différents supports : papier, plastique, CD-ROM, clé USB, téléchargement, etc. Certains sites sont spécialisés dans la commande et la livraison en ligne des extraits de plans cadastraux. Ils peuvent s’occuper de tout à votre place !

En conclusion  

Tout au long de cet article, nous avons parlé du plan cadastral (au moins de l’essentiel…), et avons dit que c’est une maquette qui représente un grand espace de terrain (généralement une Commune ou un territoire en copropriété) divisé en sections cadastrales (parcelles ou lots). J’espère personnellement que vous avez appris au moins une chose importante, de sorte qu’à la fin de votre lecture, vous puissiez avoir une idée assez précise sur ce document. Vous n’aurez donc plus à confondre un plan de masse et un plan cadastral. Aussi, vous connaissez désormais ce qu’est un plan de bornage et ses principales différences avec un plan cadastral.

Nous avons également vu qu’un plan cadastral est établi par les géomètres-cadastreurs et d’autres professionnels comme les cartographes et les urbanistes, à la suite des levers topographiques sur le terrain. Il doit régulièrement être mis à jour.

Tout le monde peut demander et consulter (même en ligne) un plan cadastral, et la demande peut être payante. Le prix dépendra de la nature des informations sollicitées. La demande d’un plan cadastral se fait au centre des impôts fonciers de votre Commune. De nos jours, il est très facile de l’obtenir en ligne, sans quitter votre domicile. La demande d’extrait de plan cadastral est payante et vous pouvez même effectuer le paiement en ligne. Sur le site https://www.cadastre.gouv.fr, il est possible de consulter gratuitement des extraits de plans cadastraux de la grande majorité des Communes de France.

Vous avez besoin de consulter le plan cadastral d’une Commune de France ou d’une grande parcelle de terrain en copropriété ? Vous voulez obtenir un extrait de plan cadastral sur une parcelle qui vous intéresse et que vous souhaitez acheter ? N’hésitez pas à nous contacter ! Aussi, nous vous invitons à contacter un professionnel de l’immobilier, qui peut vous accompagner pour toutes vos opérations immobilières.