Envisagez-vous d’acquérir un nouveau terrain ? Avant de vous engager, prenez le temps de procéder à quelques vérifications essentielles. Vous devez notamment vous assurer si votre parcelle est constructible et que votre projet de construction est compatible avec les règles d’urbanisme en vigueur dans votre localité.

Notez que l’extérieur du futur bâtiment peut-être également être soumis à quelques restrictions en matière d’aménagement et de servitude comme le droit de passage. Il est alors essentiel pour vous de comprendre ce que sont ces règles d’urbanisme et de pouvoir déterminer leurs portées.

Des restrictions applicables à toute construction en milieu urbain

Ne vous précipitez pas pour acheter un terrain juste parce que celui-ci est bien situé ou bien exposé. Vous devez d’abord vous organiser pour obtenir de plus amples informations sur les règles d’urbanisme applicables au dit terrain auprès du service d’urbanisme de votre commune d’élection.

En effet, chaque commune française doit satisfaire aux conditions d’aménagements et d’occupation du sol imposé par la loi sur l’urbanisme. De ces règles découlent plusieurs restrictions qui peuvent affecter plus ou moins le terrain que vous convoitez, car celui-ci peut ne pas être compatible à l’utilisation que vous souhaitez en faire.

Dès lors, il est capital pour vous de connaître à l’avance ce que vous pourrez y bâtir et tout ce que vous ne pourrez pas faire sur ce terrain-là. Vous devez absolument connaitre les droits et obligations attachés à ce bien immobilier avant d’en faire l’acquisition, car tous les terrains ne sont pas constructibles.

Procurez-vous une copie du plan local d’urbanisme

Pour bien comprendre les règles d’urbanismes en vigueur dans votre municipalité, vous devez absolument vous munir d’un Plan local d’urbanisme (Plu). Si vous n’arrivez pas à vous procurer une Plu, une carte communale de votre lieu de résidence peut aussi vous aider. Dans tous les cas le Plu reste le document principal de mise en place du plan d’urbanisme à l’échelle communale.

La loi Sru du 13 décembre 2000 impose l’utilisation du Plu à la place du Plan d’occupation des sols (Pos) pour tout projet d’aménagement en milieu urbain. En fait, le Plu permet de savoir si le terrain en question est constructible et dans quelles conditions se fera toute construction.

Quatre zones d’occupation prévues par le Plu

Dans ce contexte, quatre zones de constructions sont définies par le Plu : les zones U, les zones AU, les zones A et les zones N. Les zones U et AU sont toutes deux constructibles alors que les zones A et N ne le sont pas. Notez aussi que les constructions en zones AU sont soumis à certaines conditions, en fonction des réseaux déjà existants ou à créer.

En outre, le Plu vous permet de savoir quels sont les emplacements « réservés », donc ceux que la commune souhaite acheter ainsi que les espaces boisés déjà « classés ». Il peut s’agir de projets encore à venir comme les parcs à construire ou les forets à aménager.

Le Plu conditionne la façon dont vous bâtirez votre maison

Si vous détenez un terrain soumis à des règles d’occupation, le Plu vous informe sur la nature des constructions que vous pouvez y implanter, la façon dont vous les orientez, leurs volumes ainsi que leurs aspects extérieurs.

Certaines localités imposent aux habitants des conditions très contraignantes en matière de construction. De la nature des matériaux, en passant par la forme des volets ou la couleur des façades, rien n’est laissé au hasard.

Toute construction isolée doit obtenir l’aval du conseil municipal

L’absence d’un document d’urbanisme officiel propre à la commune signifie que toute construction en dehors des parties déjà urbanisées est interdite.

Toutefois, si votre lieu d’habitation est isolé, un permis de construire pourra vous être accordé à titre exceptionnel, si votre future construction présente un intérêt pour la municipalité et que vous arrivez à prouver que celle-ci n’est pas néfaste pour l’environnement ou les terrains agricoles alentour. Dans ce cas, ladite autorisation doit être validée par conseil municipal.

Déterminez quelle est l’emprise au sol maximale autorisée

Notez que selon le Coefficient d’occupation des sols (Cos), seule une partie de votre terrain peut être occupée par votre maison. Le Cos permet de calculer la projection verticale de votre futur bâtiment. Selon l’article R. 420 — 1 du Code de l’urbanisme, tous les débords et surplombs sont inclus pour le calcul du Cos. Ce sont les ornements et les débords de toiture.

Notez bien que le Plan local d’urbanisme peut vous imposer un Cos maximal. Dans certaines localités, par exemple, il est interdit de bâtir une maison de plus de 120 m² sur un terrain de 400 m². Pour connaître le Cos maximal imposé par votre commune, vous devez vous rentre au Conseil d’architecture et d’environnement (CAUE) ou vous renseigner auprès d’un spécialiste du bâtiment.

Faites attentions avant de construire près d’un secteur protégé

Procédez à des vérifications plus poussées si votre terrain est proche d’un bâtiment classé Monument historique. Ces constructions sauvegardées sont protégées sur un rayon de 500 m où les règles d’urbanisme sont plus strictes. Dans ce cas, toute autorisation doit obtenir l’aval d’un des architectes des Bâtiments de France (ABF). Essayez de déterminer si votre terrain est touché par ces restrictions dans la partie « servitude » du plan d’urbanisme de la commune.

Des règles plus strictes pour toute construction en bord de mer

Notez qu’il existe une loi appelée loi littorale qui régule les constructions côtières. Plus les maisons sont près de la côte, plus la loi est stricte. Ne peuvent être construites que sur les surfaces déjà urbanisées. Par contre, la construction de maisons isolées est autorisée en montagne et la règlementation est beaucoup plus souple.

Renseignez-vous dès que possible sur les servitudes

L’un des points essentiels à vérifier avant l’acquisition d’un terrain ou la construction d’un bâtiment est la question des servitudes. Elles peuvent potentiellement poser problème lorsque vous devez occuper le sol ou limiter vos possibilités de construction.

Les servitudes peuvent avoir des origines diverses. Certaines peuvent être d’utilité publique telle que les droits de passages, d’autres sont plutôt relatives à l’utilisation des ressources comme l’enfouissement des canalisations de gaz. Alors, il est sage de connaître ces servitudes les plus tôt possibles pour éviter toute mauvaise surprise.

Demandez un certificat d’urbanisme

Afin de déterminer exactement quelles sont les règles d’urbanisme applicables à votre parcelle, vous devez demander un certificat d’urbanisme. Ce document administratif est donné gratuitement par la commune à toute personne qui en fait la demande. Dans ce papier vous trouverez toutes les règles d’urbanismes applicables sur votre terrain. Vous pouvez obtenir ce certificat sans obligatoirement être propriétaire dudit terrain.

Le certificat d’urbanisme d’information ne donne pas d’informations sur la constructibilité de la propriété. Il se limite à donner la situation du terrain par rapport aux projets d’urbanismes de la commune. Vous y trouverez notamment les dispositions administratives concernant les servitudes applicables à ce lieu, comme le droit de propriété, les taxes et autres participations.

Ensuite, le certificat d’urbanisme opérationnel, en plus des renseignements précédents, précise si vous pouvez ou non y construire votre terrain et donne aussi des informations sur l’état des voiries et autres réseaux qui desservent le terrain. Donc pour obtenir ce type de certificat, vous devez absolument préciser l’utilisation que vous allez faire du futur bâtiment et renseigner sa surface de plancher.

Donc, le certificat opérationnel est beaucoup plus complet et informatif, en ce qui concerne la viabilité et l’adaptabilité de votre projet de construction. Mais dans tous les cas, ce certificat ne peut remplacer le permis de construire.

La commune est tenue de respecter les dispositions citées dans le certificat d’urbanisme

Notez aussi qu’un certificat d’urbanisme n’est valable que dix-huit mois et que pendant cette période, l’administration est tenue de respecter toutes les règles d’urbanisme citées dans le certificat d’urbanisme sauf s’il s’agit de sécurité publique ou de salubrité. Passé dix-huit mois, l’administration peut vous imposer de nouvelles règles.

C’est pourquoi il est important d’effectuer votre demande de permis de construire tant que le certificat reste valide. Si vous souhaitez proroger le certificat, vous devez le faire par lettre recommandée avec accusé de réception, et ce, deux mois avant la fin de son délai de validité.

Conclusions

Vous savez maintenant comment connaitre les règles d’occupation de sols applicables à votre terrain et où trouver les plans d’aménagement des communes. Même si ces vérifications peuvent vous sembler difficiles, vous devez absolument les faire car elles sont essentielles pour garantir la conformité de vos constructions avec la loi.  Notez que vous pouvez toujours faire appel à des professionnels pour analyser le Plu à votre place afin d’obtenir des résultats précis et des recommandations pertinentes sur la faisabilité de votre projet de construction.